Posted on

Como analisar o desempenho financeiro em propriedades de investimento

Ao olhar para um imóvel comercial de qualquer tipo, você precisa dedicar algum tempo aos aspectos financeiros do imóvel antes de formar uma opinião sobre o preço que você acha que pode alcançar. Os aspectos financeiros da propriedade podem ter um grande impacto no preço e / ou no interesse dos compradores. Os aspectos financeiros de um edifício ou imóvel podem impactar o ativo por muitos anos e por isso devem ser analisados ​​e identificados.

Detalhamos alguns dos principais aspectos Apartamento em Sorocaba  da preocupação financeira em um cenário de compra ou venda de propriedade. Embora essas não sejam as únicas categorias de atividade e preocupação, são as principais na maioria das circunstâncias.

Recomendamos que você crie uma lista de verificação a partir desses itens para que o processo de revisão e inspeção de sua propriedade seja adequadamente aprimorado e profissional.

As programações de ativos: A propriedade conterá muitos ativos fixos e móveis. Normalmente, eles serão detalhados no registro de ativos. Uma propriedade comercial bem mantida terá um registro de ativos atualizado para sua revisão. A obtenção do registro de ativos no estágio inicial de consideração da venda é produtivo, pois informa em detalhes o que você está vendendo e, posteriormente, torna-se parte do processo de devida diligência.
Garantias bancárias e pessoais: Uma propriedade de investimento compreende arrendamentos e outros documentos que suportam a ocupação do inquilino. Um processo normal de arrendamento envolveria e criaria alguma forma de garantia a ser fornecida pelo inquilino ao senhorio pela duração do arrendamento. É importante que esta garantia tenha força e substância para reembolsar o locador nas situações em que o locatário não cumpra os termos do contrato de locação. No momento da venda do imóvel, esses documentos de garantia devem ter alguma forma de capacidade de serem transferidos ou reemitidos para o novo comprador. Este processo é denominado atribuição de garantias. Você deve consultar o advogado do locador para identificar os tipos de garantias envolvidas e a facilidade com que isso pode ser obtido no momento da venda.
Despesas de capital: Os principais itens de instalações e equipamentos que são substituídos em uma propriedade comercial são geralmente considerados como despesas de capital e são discriminados separadamente para fins de tributação e depreciação ao longo de um período de tempo. As leis tributárias em sua localidade estipularão os termos de depreciação conforme se aplicam a diferentes tipos de despesas de capital. Por exemplo, um computador comprado para o sistema de controle do prédio depreciará muito mais rápido do que a unidade de tratamento de ar que foi comprada para a planta de ar condicionado. Registros de propriedade bem mantidos incluirão um registro detalhado de despesas de capital e a data em que o item de capital foi comprado. Os compradores da propriedade estarão interessados ​​na depreciação que este registro proporciona contra o fluxo de caixa nos próximos anos.
Tributação e GST: Cada país e localização de propriedade tem suas próprias leis e requisitos tributários exclusivos relativos a propriedades e, particularmente, propriedades de investimento. No processo de venda, é importante entender que esses assuntos foram tratados corretamente e estão em dia. Às vezes, é necessário ver os retornos líquidos da propriedade nos últimos anos que foram aplicados às declarações de impostos e ao processo de reclamação. Você também pode solicitar a confirmação por escrito do proprietário do imóvel de que todas as questões tributárias estão atualizadas.
Análise de receita e aluguel: A receita da propriedade é um reflexo dos arrendamentos e licenças de ocupação nela contidos. É essencial entender que o aluguel foi cobrado de acordo com os arrendamentos ou licenças e que todos os assuntos de aluguel estão em dia. Parte desse processo também envolverá a verificação do perfil de revisão do aluguel e o perfil de vencimento de todos os arrendamentos. Uma propriedade com arrendamentos voláteis ou arrendamentos que expiram em breve pode impactar o preço ou o interesse do comprador. Ao analisar a ocupação do inquilino em relação ao arrendamento, você deve revisar os documentos originais e fazer referência cruzada com o cronograma de arrendamento e quaisquer discussões ou informações fornecidas pelo senhorio.
Avaliação independente: muitos proprietários de propriedades obterão uma avaliação regularmente para apoiar seu pacote de financiamento imobiliário. Não é incomum que tais avaliações ocorram anualmente. É importante ressaltar que eles são feitos por um avaliador qualificado e registrado. Se você visualizar esta documentação e levá-la em consideração no processo de precificação do imóvel, é aconselhável considerar a verdadeira independência da avaliação quando ela foi feita e sua relevância para o mercado atual. Algumas avaliações para fins de financiamento podem não estar em paridade com as condições de mercado existentes. Às vezes, vale a pena buscar uma verdadeira avaliação independente no momento da venda ou na preparação para a venda.